DOPO L'ENNESIMA ASTA DESERTA SAREBBE DANNOSO RIPROVARE AL RIBASSO

Ormai è evidente a tutti la crisi del mercato delle compravendite immobiliari.

Nel nostro quartiere, come nel resto della città, molti appartamenti anche di recente costruzione sono vuoti, in attesa di compratori o locatari con adeguate disponibilità economiche.

Non servono esperti per comprendere questo dato di fatto: basta fare un giro e leggere i cartelli, oppure sfogliare i giornali di annunci immobiliari.

I cittadini hanno sempre minori disponibilità economiche, a causa della crisi globale, mentre il numero delle case messe sul mercato tende ad aumentare, a causa di una politica comunale che adesso si trova di fronte una crisi da cui è difficile uscire.

Le innumerevoli aste deserte, per la vendita dell'area comunale di oltre 15.000 mq, acquisita per realizzare il Parco della Cesanella, e successivamente "valorizzata" a scopo edilizio, sono la prova evidente dell'impossibilità di continuare ad utilizzare la leva del consumo del territorio per far quadrare i bilanci comunali.

Le entrate previste per la vendita dei lotti sono state iscritte nel bilancio comunale, per importi inizialmente di 3,3 milioni di euro, poi ridotti con succesivi lievi ribassi.

Nel frattempo molti cittadini, ed anche la Provincia di Ancona, con atto di Giunta n.207 del 20/05/2010, hanno formulato osservazioni puntuali al Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica "Parco della Cesanella” - variante 2009 - ex artt. 4 e 30 L.R. 34/92.

Investitori disponibili all'affare non sono pervenuti, neppure dall'estero, malgrado le azioni di marketing territoriale intraprese a vari livelli.

Di fronte a questa situazione, la soluzione non pare essere quella di cercare di vendere l'area edificabile malgrado la crisi, ad ogni costo, perchè si otterrebbe un corrispettivo insufficiente per colmare il disavanzo finanziario creato nel bilancio, e si consumerebbe una rilevante porzione di territorio, deprezzando o rendendo meno salubri i numerosi appartamenti realizzati con vista sul "parco".

Serve a questo punto una radicale inversione di rotta della programmazione finanziaria del Comune, perchè sono chiare le avvisaglie di periodi difficili, per gli enti locali.

Infatti, il federalismo, che dovrebbe portare una maggiore autonomia finanziaria per i Comuni, non è ancora fiscalmente operativo, mentre con il decreto legge 78/2010 sono stati anticipati i tagli ai trasferimenti statali ai Comuni, che avrebbero dovuto essere compensati con una contestuale maggiore autonomia impositiva per i Comuni, per cui di fatto sono state limitate ulteriormente le risorse economiche disponibili per l'esercizio delle innumerevoli funzioni primarie conferite ai Comuni stessi.

Ha ancora senso fare cassa con la valorizzazione del territorio a scopo edilizio?

Molti enti locali e molte Regioni si sono già posti questa domanda, ed hanno risposto negativamente, iniziando una radicale opera di razionalizzazione delle proprie spese di funzionamento, a partire da quelle per i Dirigenti, fino ad unificare gli uffici e le varie autorità di ambito, presenti su scala sovra comunale.

Speriamo che anche a Senigallia inizi una riflessione collettiva e costruttiva, senza accenti polemici, o politici, attorno a questi temi, importanti per il futuro del territorio, e di chi ci vive.

LE FOTO DEL "PARCO" DELLA CESANELLA DI LORIS FRANCOLETTI

La fotografia a volte si rivela un utile strumento per cristallizzare i ricordi sulla carta.

In questo caso, le fotografie che potete vedere in questo video postato parlano di un territorio fortunatamente ancora lasciato libero, ma per poco tempo ancora.

La pioggia ed il vento avevano lasciato intuire l'arrivo della primavera, alle piante.

Uno spettacolo di colori è sotto i nostri occhi, e si tiene gratis, in queste foto.

Questa risposta della natura sorprende anche noi, che passiamo lì davanti senza vederla.

Uno spazio ampio ci chiede di essere lasciato libero, per replicare, la prossima primavera.

Una volta recintato e confezionato in lotti non sarà più lo stesso scenario.

Ci hanno fatto credere che sarebbe un lusso un parco di 15 ettari.

Cos'è un lusso, e cosa no, dipende dal senso della vita che ciascuno sente.

Così il Parco è diventato "una questione politica", ed infine è arrivato, puntuale, l'inverno.

Queste foto ci fanno capire cosa perderemo tutti, dalla prossima primavera, quando inizieranno gli scavi, con il prosciugamento delle falde superficiali, e con le colate di cemento per la realizzazione delle fondamenta, delle case in procinto di essere costruite.

Sopra l'unico terreno ampio e libero del nostro quartiere, che così come vedete nelle foto non rifiorirà più.
Per questo saluteremo l' inizio di questa primavera arrivata in sordina con un picnic il 25 aprile pv proprio sul nostro parco. Chi vuole può partecipare, sarà un momento di conviviale condivisione.

VENDITA COMPARTO EDIFICATORIO I° "PARCO DELLA CESANELLA"

Al posto di un bel parco verde, un bel parco in cement style.

Tutto quello che si scrive lascia tracce. Dopo la notizia della vendita all'asta del terreno di oltre 15 mila mq sito nel Comparto I° "Parco della Cesanella", apparsa sui quotidiani di oggi, ricordiamo ai cittadini un comunicato stampa, pubblicato in data 2.8.2009, sui giornali e su internet, alla pagina:

http://www.viveresenigallia.it/index.php?page=articolo&articolo_id=208862

Secondo quanto scritto nel comunicato, l'Amministrazione comunale si era impegnata ad iniziare i lavori per realizzare il parco entro il 2009. Tanto era emerso ufficialmente nel corso di un apposito incontro tenuto dall'Amministrazione.

Le cose sono andate molto diversamente e basta aprire il giornale di oggi per farsi un'idea, e quindi ogni altro commento sembra superfluo.

Siamo nel 2010, e parlano i fatti. Al posto del parco, c'è il solito orto, erbacce, e una fioritura di gru e betoniere, lato nord e lato ovest del "parco". Gli attrezzi edili presenti non sono stati posti in opera per realizzare il parco, ma altre case.

Anche l'area di 15 mila mq sarà ceduta a scopo edificatorio, per fare cassa.

Dopo le promesse non mantenute, gli amministratori attuali andranno a casa?

Ai cittadini il compito di decidere.

Noi continueremo a scrivere della situazione nel nostro quartiere, fino a quando altri residenti, come noi, ritroveranno il coraggio di indignarsi, per come sono gestiti gli interessi collettivi, come quelli ad avere il parco che era stato previsto da un piano particolareggiato, e non solo, da oltre 30 anni.

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TRATTATIVE PRIVATE PER VENDERE LOTTI EDIFICABILI A CESANELLA

Con un comunicato stampa del 19/11/2009 il Comune di Senigallia ha preannunciato la vendita a trattativa privata, dopo quattro aste deserte, dei lotti edificabili formanti in comparto I° "Parco della Cesanella".
Il bando è pubblicato alla seguente pagina del sito internet istituzionale del Comune: http://www.comune.senigallia.an.it/senigallia/inc/redaction/5296/12753/16734.pdf .
Il Comune si riserva la facoltà di aggiudicare o di non aggiudicare, ma adesso ai partecipanti è permesso di formulare offerte senza una minima base d'asta.
Siccome in precedenti occasioni abbiamo riflettuto sui criteri estimali usati per fissare gli importi a base d'asta, arrivando a concludere che erano troppo alti i valori minimi per le offerte agli incanti, si propone al Comune di valutare l'opportunità di non aggiudicare in presenza di offerte troppo basse, come peraltro prevede il bando richiamato.
A questo punto possiamo contare solo sulle valutazioni ex post dell'Amministrazione e speriamo che tenga conto dei pareri che abbiamo espresso a più riprese.

PARCO DELLA CESANELLA. DESERTA LA IV ASTA.

Malgrado il ribasso del 10% del valore a base d’asta, proposto ai sensi di legge dal Comune, dopo tre incanti deserti, è risultato infruttuoso anche il quarto esperimento di gara, per la vendita del comparto edificabile sito nel “Parco” della Cesanella.

A questo punto è necessario rileggere con attenzione la perizia di stima grazie alla quale è stato possibile stimare in oltre 3,3 milioni di euro il comparto edificatorio.

Grazie a quella stima, allegata alla delibera consiliare 11 del 17/02/2009, l’entrata di 3,3 milioni di euro è stata inserita nel bilancio di previsione del Comune, che così è andato in pareggio e ci resterà, se qualcuno sarà disposto a pagare il valore stimato dell’area, che è stato ridotto del 10%.

Con la delibera consiliare n.11 del 17/02/2009 era stato approvato un elenco di beni comunali suscettibili di valorizzazione che comprendeva l’area che interessa, alla quale risultava assegnato il valore di 3,3 milioni di euro, tanto che molti Consiglieri comunali espressero subito delle perplessità in proposito, a verbale.

Rileggendo il verbale di quella delibera, a pag.14 si può notare anche l’intervento di un Consigliere della maggioranza che chiede però un impegno a non abbassare la base d’asta al di sotto del 5%, per non deprezzare troppo il patrimonio comunale. Il ribasso è al 10%, per ora.

In tutte le aste immobiliari, gli avvisi ed i bandi di gara citano gli estremi delle perizie di stima, sulla base delle quali è fissato il valore a base d’incanto. Nel caso di specie, non solo non è pubblicata la stima, fra la documentazione on line allegata al bando, ma non risulta neppure espressamente citata negli atti di gara, né risulta disponibile su internet.

Grazie a questa perizia, il bilancio comunale non va in dissesto. La trasparenza imporrebbe la sua pubblicazione nel sito internet comunale, perchè essa merita un’analisi in termini tecnici, per capire le ragioni per cui queste aste vanno deserte, e se il bilancio è in pareggio sulla base di previsioni fondate o meno, ossia grazie ad una stima corretta delle entrate sotto il profilo estimale.

La stima del valore dell'area è stata ottenuta calcolando il valore della cessione dei diritti edificatori. Il valore dell'area però può non corrispondere al valore del diritto edificatorio, per sfavorevoli condizioni di mercato o per altre ragioni. Comunque il Comune ha applicato la seguente formula: superfici lorde commerciali per il valore di mercato (3.000 € al mq.) per un coefficiente, denominato parametro permutazione (28%), stabilito nei casi di permuta in coerenza con i valori praticati nel mercato di Senigallia, il tutto con detrazione di un coefficiente del 12% (coefficiente di riduzione per corrispettivo in danaro anzichè in beni commerciali).

Ne è uscito il totale di 3,3 milioni di euro. Mancano, leggendo la stima, considerazioni sulla situazione del mercato edilizio, sulla viabilità della zona, sulle concentrazioni di case vendute e da vandere nelle zone vicine, sulla situazione dell'offerta di appartamenti invenduti e di un certo livello qualitativo, nella zona.

Non si condivide quella perizia, sul piano tecnico, per le ragioni indicate e anche perchè il mercato ha dimostrato che nessuno ha acquistato a quei prezzi.

Pertanto si propone all'Amministrazione di rivedere la propria decisione di vendere all'asta i lotti valorizzati e attuare il piano particolareggiato del Parco.

Una volta realizzato il Parco, l'area sarà valorizzata e sarà possibile vendere, per chi vuole vendere.

Con la crisi del mercato edilizio e con quello stato di attuazione del piano particolareggiato del "Parco", attualmente si può solo svendere, e non erano questi i propositi dell'Ammninistrazione.