Malgrado il ribasso del 10% del valore a base d’asta, proposto ai sensi di legge dal Comune, dopo tre incanti deserti, è risultato infruttuoso anche il quarto esperimento di gara, per la vendita del comparto edificabile sito nel “Parco” della Cesanella.
A questo punto è necessario rileggere con attenzione la perizia di stima grazie alla quale è stato possibile stimare in oltre 3,3 milioni di euro il comparto edificatorio.
Grazie a quella stima, allegata alla delibera consiliare 11 del 17/02/2009, l’entrata di 3,3 milioni di euro è stata inserita nel bilancio di previsione del Comune, che così è andato in pareggio e ci resterà, se qualcuno sarà disposto a pagare il valore stimato dell’area, che è stato ridotto del 10%.
Con la delibera consiliare n.11 del 17/02/2009 era stato approvato un elenco di beni comunali suscettibili di valorizzazione che comprendeva l’area che interessa, alla quale risultava assegnato il valore di 3,3 milioni di euro, tanto che molti Consiglieri comunali espressero subito delle perplessità in proposito, a verbale.
Rileggendo il verbale di quella delibera, a pag.14 si può notare anche l’intervento di un Consigliere della maggioranza che chiede però un impegno a non abbassare la base d’asta al di sotto del 5%, per non deprezzare troppo il patrimonio comunale. Il ribasso è al 10%, per ora.
In tutte le aste immobiliari, gli avvisi ed i bandi di gara citano gli estremi delle perizie di stima, sulla base delle quali è fissato il valore a base d’incanto. Nel caso di specie, non solo non è pubblicata la stima, fra la documentazione on line allegata al bando, ma non risulta neppure espressamente citata negli atti di gara, né risulta disponibile su internet.
Grazie a questa perizia, il bilancio comunale non va in dissesto. La trasparenza imporrebbe la sua pubblicazione nel sito internet comunale, perchè essa merita un’analisi in termini tecnici, per capire le ragioni per cui queste aste vanno deserte, e se il bilancio è in pareggio sulla base di previsioni fondate o meno, ossia grazie ad una stima corretta delle entrate sotto il profilo estimale.
La stima del valore dell'area è stata ottenuta calcolando il valore della cessione dei diritti edificatori. Il valore dell'area però può non corrispondere al valore del diritto edificatorio, per sfavorevoli condizioni di mercato o per altre ragioni. Comunque il Comune ha applicato la seguente formula: superfici lorde commerciali per il valore di mercato (3.000 € al mq.) per un coefficiente, denominato parametro permutazione (28%), stabilito nei casi di permuta in coerenza con i valori praticati nel mercato di Senigallia, il tutto con detrazione di un coefficiente del 12% (coefficiente di riduzione per corrispettivo in danaro anzichè in beni commerciali).
Ne è uscito il totale di 3,3 milioni di euro. Mancano, leggendo la stima, considerazioni sulla situazione del mercato edilizio, sulla viabilità della zona, sulle concentrazioni di case vendute e da vandere nelle zone vicine, sulla situazione dell'offerta di appartamenti invenduti e di un certo livello qualitativo, nella zona.
Non si condivide quella perizia, sul piano tecnico, per le ragioni indicate e anche perchè il mercato ha dimostrato che nessuno ha acquistato a quei prezzi.
Pertanto si propone all'Amministrazione di rivedere la propria decisione di vendere all'asta i lotti valorizzati e attuare il piano particolareggiato del Parco.
Una volta realizzato il Parco, l'area sarà valorizzata e sarà possibile vendere, per chi vuole vendere.
Con la crisi del mercato edilizio e con quello stato di attuazione del piano particolareggiato del "Parco", attualmente si può solo svendere, e non erano questi i propositi dell'Ammninistrazione.
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