DOPO L'ENNESIMA ASTA DESERTA SAREBBE DANNOSO RIPROVARE AL RIBASSO

Ormai è evidente a tutti la crisi del mercato delle compravendite immobiliari.

Nel nostro quartiere, come nel resto della città, molti appartamenti anche di recente costruzione sono vuoti, in attesa di compratori o locatari con adeguate disponibilità economiche.

Non servono esperti per comprendere questo dato di fatto: basta fare un giro e leggere i cartelli, oppure sfogliare i giornali di annunci immobiliari.

I cittadini hanno sempre minori disponibilità economiche, a causa della crisi globale, mentre il numero delle case messe sul mercato tende ad aumentare, a causa di una politica comunale che adesso si trova di fronte una crisi da cui è difficile uscire.

Le innumerevoli aste deserte, per la vendita dell'area comunale di oltre 15.000 mq, acquisita per realizzare il Parco della Cesanella, e successivamente "valorizzata" a scopo edilizio, sono la prova evidente dell'impossibilità di continuare ad utilizzare la leva del consumo del territorio per far quadrare i bilanci comunali.

Le entrate previste per la vendita dei lotti sono state iscritte nel bilancio comunale, per importi inizialmente di 3,3 milioni di euro, poi ridotti con succesivi lievi ribassi.

Nel frattempo molti cittadini, ed anche la Provincia di Ancona, con atto di Giunta n.207 del 20/05/2010, hanno formulato osservazioni puntuali al Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica "Parco della Cesanella” - variante 2009 - ex artt. 4 e 30 L.R. 34/92.

Investitori disponibili all'affare non sono pervenuti, neppure dall'estero, malgrado le azioni di marketing territoriale intraprese a vari livelli.

Di fronte a questa situazione, la soluzione non pare essere quella di cercare di vendere l'area edificabile malgrado la crisi, ad ogni costo, perchè si otterrebbe un corrispettivo insufficiente per colmare il disavanzo finanziario creato nel bilancio, e si consumerebbe una rilevante porzione di territorio, deprezzando o rendendo meno salubri i numerosi appartamenti realizzati con vista sul "parco".

Serve a questo punto una radicale inversione di rotta della programmazione finanziaria del Comune, perchè sono chiare le avvisaglie di periodi difficili, per gli enti locali.

Infatti, il federalismo, che dovrebbe portare una maggiore autonomia finanziaria per i Comuni, non è ancora fiscalmente operativo, mentre con il decreto legge 78/2010 sono stati anticipati i tagli ai trasferimenti statali ai Comuni, che avrebbero dovuto essere compensati con una contestuale maggiore autonomia impositiva per i Comuni, per cui di fatto sono state limitate ulteriormente le risorse economiche disponibili per l'esercizio delle innumerevoli funzioni primarie conferite ai Comuni stessi.

Ha ancora senso fare cassa con la valorizzazione del territorio a scopo edilizio?

Molti enti locali e molte Regioni si sono già posti questa domanda, ed hanno risposto negativamente, iniziando una radicale opera di razionalizzazione delle proprie spese di funzionamento, a partire da quelle per i Dirigenti, fino ad unificare gli uffici e le varie autorità di ambito, presenti su scala sovra comunale.

Speriamo che anche a Senigallia inizi una riflessione collettiva e costruttiva, senza accenti polemici, o politici, attorno a questi temi, importanti per il futuro del territorio, e di chi ci vive.

IL MISTERO DELLA SCOMPARSA DEL TESORETTO NEL PARCO

Subito dopo le elezioni, sembrava svanito il “tesoretto”, che era stato previsto nel bilancio comunale, prima della campagna elettorale.

Il tesoretto era l’avanzo di amministrazione ipotizzabile per l’inserimento nel bilancio, fra le altre entrate, di quella di oltre 3 milioni di euro, per una vendita, che era in corso di perfezionamento: quella dei lotti resi edificabili nel comparto I° del “Parco” della Cesanella.

Subito dopo le elezioni, da quanto è dato di apprendere, la vendita non si sarebbe perfezionata, dal momento che risulterebbe che la ditta aspirante all’acquisto si sarebbe riservata la facoltà di procedere o meno all’acquisto stesso, mentre il Comune si sarebbe impegnato mantener ferma la propria proposta di vendita, alle condizioni concordate nel preliminare, definito a seguito di trattativa privata.

Per il caso del rifiuto ad acquistare i terreni, da parte del privato, non sono state previste penali, o altre garanzie, da corrispondere al Comune. Quindi il compratore era libero di pagare o di non pagare. Nessuno poteva quindi avere la certezza che il pagamento sarebbe avvenuto.

Per essere inserita in un bilancio di previsione, ogni entrata deve essere “accertata”, ossia, sulla base di idonea documentazione, va verificata la ragione del credito e la sussistenza di un idoneo titolo giuridico, individuando il debitore, quantificata la somma da incassare, nonché fissata la relativa scadenza (art.179 d.lgs 256/00).

L’Osservatorio per la finanza e la contabilità degli enti locali del Ministero dell’Interno ha più volte sottolineato l’esigenza di accertare le entrate, da inserire nei bilanci, in termini quanto più rigorosi, anche perché all’aumento delle entrate accertate corrisponde l’aumento delle spese autorizzabili, a seguito dell’approvazione del bilancio di previsione, per non parlare di altri effetti speciali, tesoretti ed aspettative simili, che possono essere create (v. http://osservatorio.interno.it/pareri/parere1.doc ; http://osservatorio.interno.it/pareri/Parere.doc).

Una semplice opzione di acquisto, a prima richiesta, che offra la possibilità di comperare o di non comperare, senza penali da pagare, non è un titolo giuridico idoneo che può offrire la certezza dell’entrata, per cui non poteva essere iscritto nel bilancio.

Tale deduzione appare evidente, a prescindere da ogni analisi sulla congruità del prezzo pattuito, e sulle motivazioni alla base dell’accordo fra le parti, privo di penale, ma caduto con successivo recesso.

Prova della non idoneità del titolo è che l’operazione, di fatto, non è andata a buon fine. La situazione del bilancio, dopo le elezioni, si è aggravata.

Molte spese sono state nel frattempo previste, grazie all’aumento di entrate che poi è svanito, per ora.

Come assicurare nuove entrate al bilancio? Come difendere l’interesse ad avere gli interventi comunali realizzabili in presenza dell’entrata, che invece si è persa per strada ?

Molti esperti del settore immobiliare sostengono che il mercato edilizio sia in crisi e che questo non sia il momento per vendere al meglio i terreni ed aree fabbricabili.

I residenti che hanno acquistato abitazioni presupponendo di avere la vista sul “Parco” stanno raccogliendo le firme per presentare osservazioni alla variante 2009 del Piano particolareggiato del “Parco”, in quanto non ritengono giusto veder costruiti alloggi davanti alle proprie case, con conseguente aggravio non solo in termini di luci e vedute, ma anche di viabilità, traffico e inadeguatezza delle opere di urbanizzazione.

Alcuni residenti hanno manifestato l’intenzione di rivolgersi a degli Studi Legali per tutelare il proprio patrimonio, durante recenti riunioni; altri preferiscono evitare ogni forma di esposizione personale, ma non sono certamente soddisfatti delle previsioni contenute nel piano particolareggiato.

Le richieste di non procedere ad ulteriori aste per la vendita dei lotti, però, non sono state accolte.

Probabilmente nessun Organo di controllo interverrà, a breve, sulla questione, perché nessun dissesto finanziario esiste formalmente, anche se servono urgentemente fondi o tagli alla spesa. A seguito della riforma “federalista”, è stato abrogato l’art.130 della Costituzione, e sono venuti meno i controlli preventivi sui bilanci degli enti locali, da parte di organi esterni, non scelti dalle Amministrazioni da controllare.

Pertanto l’Amministrazione comunale di Senigallia, che nelle intenzioni vuole tutelare gli interessi di “tutti”, ha comunicato il proposito di procedere a nuove aste per sistemare in tutto o in parte il “buco”.

Visto che nel concetto di “tutti” rientrano anche quelli che stanno subendo la situazione descritta, che mette in pericolo interessi collettivi, sotto molteplici aspetti, cerchiamo di interpretare la volontà di quelli che siamo e chiediamo apertamente, già in questa sede, pur riservandoci di procedere con osservazioni al piano particolareggiato, ed in altre sedi:

1. Sospendere la vendita all’asta e cercare soluzioni alternative per raggiungere l’equilibrio finanziario; o almeno:

2. Eliminare dalla variante al piano particolareggiato la previsione dell'apertura su due lati delle vie F.lli Zuccari e Brandani, lasciandole nello stato attuale;

3. Non espropriare aree ai residenti in Via Fratelli Zuccari;

4. Mantenere il tracciato esistente della pista ciclabile, in tutta la sua estensione;

5. Prevedere, se del caso, i parcheggi lato monte e a confine con la pista ciclabile;

6. Prevedere la strada di collegamento delle nuove costruzioni nel lato monte dei parcheggi, a confine con i parcheggi di cui sopra.